どこまで上がる?~2つのデータから今後のオフィス賃料を予測~

お客様から最近、

「オフィスの賃料、これからどれくらい上がるの?」

という質問を良く頂くようになりました。

オフィス賃料の推移を見てオフィス移転を決断する企業もいらっしゃる位、経営者にとって重要な指標となっているようです。

この問題を考える前提として、

「空室率が下がると賃料は上がる」

という法則があります。

空きテナントが少なくなるとビルのオーナーが強気になるので、オフィス賃料(坪単価)が上がったりフリーレント(無料で貸す期間)が少なくなったりするというのが背景にある事実と言われています。

実際に2014年の6月に6.45%だった空室率が、2016年4月現在では4.23%まで落ちています。(都心5区:三鬼商事しらべ)

空室率と平均坪単価の関係

その結果、賃料平均も1坪あたり16,607円だったものが18,061円まで上がっており、このペースで行くと年末には18,500円まで行くのではないでしょうか?

東京の空室率も2017年内に3%、2020年には2%台まで落ちる可能性も現実味を帯びてきました。

また、もう一つのデータがあります。

「オフィス入居率と日経平均株価が連動して推移している」

というものです。

日経平均とオフィス入居率

今後も同じ様に推移するかは分かりませんが、ここまで類似した曲線を描いていると参考になりそうです。

2000年のITバブル前と直近の2015年にも日経平均株価が2万円を超えている事実もあります。

東京オリンピックという追い風がその水準を超えると断言はできませんが、近づく可能性は限りなく高いと読んでいます。

2018年~2019年までは再開発も続き、新築ビルの供給量も上がるという要素があるにせよ、2020年に入居率が98%(イコール空室率が2%)になることはこの傾向からも読み取れます。

実際に既に2016年5月現在、人気の渋谷区だけで見ると2.25%まで下がっておりこれが主要5区のオフィスの平均となることは想像に難しくありません。

以上のことから、

2016年度末には東京のオフィスの平均坪単価は18,500円、2020年には2万円近くまで上がる可能性もあります。

現在よりも11%のアップ。2014年比較ですと20%のアップです。

例えば月100万の賃料のオフィスですと、今と2020年を比べると年間で132万円のコストアップになるということです。

この数字を見ると、東京オリンピック前に移転をするのであれば、「今の(まだ)良い相場のうちに移転をして将来的な経費を抑えよう!」と決断をする経営者も増えそうですね。

あくまでも私見ですのでご参考まで。

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